Kestlikkus (teise sõnaga jätkusuutlikkus) on oluliseks trendiks Eesti ja kogu Euroopa majanduses. Samas on tegemist mõistega, mis võib ilma selge sisuta muutuda kergesti vaid hüüdlauseks või halvimal juhul isegi rohepesuks. Selle vältimiseks on Euroopa Liidus välja töötatud mitmeid uusi määruseid ja direktiive, sh nn kestliku majandustegevuse taksonoomia. Kuidas puudutab see kinnisvara arendamist ja ehitamist?
Mis on kestliku majandustegevuse taksonoomia?
Euroopa Liidus väljatöötatud majandustegevuse taksonoomia kujutab endast ühtseid, üle kogu EL-i kehtivaid kriteeriume, mille põhjal on võimalik teha kindlaks, kas konkreetne projekt on kestlik või mitte. Kriteeriumid on kehtestatud majandustegevuse valdkondade kaupa (nt tuulest elektri tootmine või uute hoonete ehitamine) ning tuginevad suurel määral EL õiguses juba varem kehtestatud nõutele. Pikemas perspektiivis on plaanis kehtestada kriteeriumid kokku kuues valdkonnas – kliimamuutuste ennetamine/vähendamine, kliimamuutustega kohanemine, vee- ja merekeskkonna kaitse, ringmajandus, saastuse vältimine ja kontroll ning elurikkuse ja ökosüsteemide kaitse ja taastamine. Tänaseks on täpsemad kriteeriumid nn delegeeritud määrustega kehtestatud kahes valdkonnas (kliimamuutuste ennetamine ja nendega kohanemine).
Keda taksonoomia nõuded puudutavad?
EL kestlike projektide taksonoomia on esimeses järjekorras suunatud finantsturuosalistele (nt pangad, kes tegelevad väärtpaberi portfelli valitsemisega ja/või investeerimisnõustamisega, investeerimisfondid, pensionifondid jms) ning suurettevõtetele (Eesti kontekstis kuuluvad siia alla finantssektorist väljaspool ettevõtted/kontsernid, kus on üle 500 töötaja ning kelle aktsiatega kaubeldakse avalikul börsil). Need ettevõtted peavad oma aruandluses välja tooma, kui suur osa nende majandustegevusest on seotud kestlike projektidega (taksonoomia tähenduses). Samuti tuleb taksonoomia reeglitest lähtuda juhul, kui mõnd finantstoodet esitletakse keskkonnasõbralikuna.
Kuivõrd finantssüsteem on majandussüsteemi „vereringe“, mõjutab taksonoomia kaudselt kõiki valdkondi ja ettevõtjaid. Ka kinnisvara arendamisega tegelevad ettevõtjad, kes soovivad oma tegevuseks kaasata pangalaene või raha fondidest, peavad arvestama, et juba lähitulevikus soovivad pangad ja teised finantsasutused neilt teada seda, kas arendusprojekt on taksonoomia mõttes kestlik. Lisaks võib oodata, et taksonoomia mõttes kestlike projekte hakatakse eelistama finantseerimisel (pakutakse finantsvahendeid madalama intressiga või muul viisil soodsamatel tingimustel), kuna selliste toodete pakkumiseks saavad pangad ja teised krediidipakkujad ka ise soodsamalt kapitali kaasata.
Lisaks, kui ettevõttel on tulevikus soov rohelisi võlakirju emiteerida, siis peagi jõustuva Euroopa roheliste võlakirjade standardi (’EU GBS’) kohaselt on kohustuslik oma rahastatav projekt taksonoomiaga kooskõlla viia.
Mida peab tegema, et muuta kinnisvara-arendus kestlikuks?
Kestlikuks ei loeta mitte iga tänapäevase ja kõigile kohustuslikele nõuetele vastava hoone ehitamist. Kliima-valdkonna taksonoomia delegeeritud määrus (EL määrus nr 2021/2139) näeb peamise nõudena ette, et kestlikuks loetakse hooned, mille primaarenergia tarbimine on 10% madalam kõigile uutele hoonetele kehtivast nn ligi-nullenergiahoonete lävendist. See lävend on Eestis korterelamu puhul nt 105, kontorihoone puhul 100, kaubandushoone puhul 160 kWh/m2 kohta aastas.
Hoonetele, mille kasulik pind ületab 5000 m2, kohalduvad täiendavad nõuded – tuleb testida hoonete lekkekindlust ja soojuspidavust ning välja selgitada hoone kogu elutsükli globaalse soojenemise potentsiaal (viimast saab teha vastava tarkvara abil, mitmed Eestiski tegutsevad ettevõtted kasutavad One Click LCA tarkvara). Vastav info tuleb ka klientidele ja rahastajatele kättesaadavaks teha.
Lisaks energiatõhususele, mis panustab kliimamuutuste ennetamisesse ja vähendamisse, tuleb arendajatel läbi viia kolme-etapiline kliimamuutustega kohanemise analüüs. Viimane seisneb lihtsustatult öeldes selles, et arendajad peavad läbi mõtlema, millised kliimamuutustega kaasnevad füüsikalised riskitegurid (nt põuad, tormid, kuumalained jms) projekti mõjutavad, millised neist on olulised ning vastavalt sellele rakendama kohanemismeetmeid.
Kliimavaldkonnale keskenduv taksonoomia delegeeritud määrus sisaldab ka kriteeriume, mis on mõeldud tagama, et samal ajal ei seataks ohtu teisi keskkonna-alaseid eesmärke (nn Do No Significant Harm ehk DNSH-kriteeriumid). Neist mitmed küsimused tuleks arendajatel ja avalikul võimul lahendada juba ehitusloa menetluses:
- Vastava kohustuse korral tuleb läbi viia keskkonnamõju eelhindamine ja vajadusel täiemahuline keskkonnamõju hindamine;
- Kaitsealuste liikide ja elupaikade mõjutamise korral tuleb hinnata vastavat mõju ja võtta vajalikke leevendusmeetmeid;
- Tuleb hinnata veekvaliteedi- ja stressi suhtes avalduvaid mõjusid ja neid vähendada;
- Vajadusel tuleb uurida pinnasereostust;
- Tuleb vähendada ehitustöödega kaasnevat müra, tolmu ja saasteainete heidet.
Mitmed DNSH-kriteeriumid on samas sellised, mis on sedavõrd detailsed, et neid ei käsitleta ehitusloas või lähevad kaugemale seadusega nõutust. Nende puhul on oluline, et arendaja, kes soovib taksonoomia mõistes kestlikku hoonet rajada, nõuaks kohustuste täitmist projekteerijatelt-ehitajatelt. Sellisteks kriteeriumiteks on:
- Piirangud kraanide, duššide jt veeseadmete veetarbele;
- 70% mitteohtlikest ehitus- ja lammutusjäätmetest (arvestatuna massi järgi) tuleb valmistada ette korduskasutamiseks, ringlussevõtuks või muuks materjali taaskasutamiseks ning tuleb järgida EL ehitus- ja lammutusjäätmete käitlemise protokolli;
- Lenduvate orgaaniliste ühendite (sh formaldehüüdi) heite vähendamine määruses nimetatud piirväärtusteni;
- EL-is keelatud kemikaalide kasutamise vältimine (nn laovarusid ei tohiks kasutada).
Lisaks eeltoodule tuleb elurikkuse ja ökosüsteemide kahjustamist vältida ka hoonetele asukohta valides. Uut hoonet ei saa lugeda kestlikuks, kui see on ehitatud vähemalt mõõduka viljakusega põllumajandusmaale EL-tasandil läbi viidud LUCAS-uuringu järgi, hoonestamata suure elurikkusega rohealale või raadatud metsamaale.
Kokkuvõtteks
Eeltoodud lühike ülevaade ilmestab, et uutele hoonetele kestliku arendusprojekti tiitli saamine nõuab hoolikat planeerimist ning arvestades rangeid energiatõhususe nõudeid, ka märkimisväärseid lisainvesteeringuid. Samas tasub arendajatel hakata neid kriteeriume juba järk-järgult oma töös järgima, sest rahastajad hakkavad neile juba lähemas tulevikus üha rohkem tähelepanu pöörama. Keskkonna ja reeglite muutudes saadab edu neid, kes muutuseid ennetavad, mitte neile viimasel hetkel või sootuks hilinenult reageerivad.
Rohereeglite blogi 